Анализ предоставляемых земельных участков в аренду на территории уссурийского городского округа. Технические указания росимущества к определению стоимости права аренды земельным участком Анализ рынка аренды земли

Параметры исследования:
. География исследования: Московская области и Новая Москва
. Степень подготовки участка к строительству
. Площадь участков, которая учитывалась в обзоре:
- участки площадью 1-5 га до 30-50 км от МКАД (до трассы А107 «Бетонка»);
- участки площадью от 5 га от МКАДа до границ Московской области

Общее количество незастроенных участков промышленного назначения (от 1 га) в Московском регионе составляет, по данным Росреестра, 2 301 шт. (20 789 га). Из них выставлено на продажу в интернете только 204 шт. (2 736 га).

Такой низкий процент предлагаемых к продаже участков промышленного назначения, - чуть менее 13,2% от общего количества незастроенных участков - яркий индикатор закрытости земельного рынка.

Общий объем предложения незастроенных земельных участков промышленного назначения, выставленных на продажу в анализируемой локации в настоящее время составляет 204 лота.

Количество незастроенных земельных участков промышленного назначения (от 1 га)


*по данным Росреестра

Площадь выставленных на продажу участков составляет 13,2% от общей площади всех незастроенных участков промышленного назначения Московской области (включая территорию новой Москвы). Таким образом, около 87% участков не выставлено на продажу по тем или иным причинам их текущими собственниками.

Наибольшее количество выставленных на продажу земельных участков находится на Ленинградском, Дмитровском и Новорязанском ш.

Количество выставленных на продажу участков по направлениям, шт.


По общей площади на первых двух местах по-прежнему Ленинградское ш., Дмитровское ш., а также Симферопольское - на третьем месте.

Общая площадь выставленных на продажу участков по направлениям, га


С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию - отсутствие спекулятивного спроса. «Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратное дело. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Для объективной оценки стоимости участки разделены по следующим критериям:
. Локация (традиционно были выделены 2 «зоны» - МКАД-А107 и А107-границы МО)
. Степень подготовленности земельного участка

К подготовленным участкам относились лоты, в которых был проведен любой из этапов ленд-девелопмента.


Сегодня подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

Уровень стоимости незастроенных участков в зависимости от удаленности от МКАД, руб./га

На протяжении последних двух лет наибольшее количество сделок купли-продажи промышленных участков приходится на Ленинский район. В первую очередь это объясняется большим количеством подготовленных к строительству участков и развитой транспортной инфраструктурой.

В.И. Петров

Переход к рыночным отношениям в России повлек за собой трансформацию собственности, которая из одномерной государственной собственности преобразовалась в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и ее субъектов, являются государственной собственностью .

Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101 «О разграничении государственной собственности на землю».

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом совместно с другими федеральными органами подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности.

В состав федеральной собственности входят:

• земельные участки, необходимые для обеспечения нужд обороны и безопасности государства;
• земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами, объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;
• государственные природные заповедники, национальные парки (например, Лосиный остров в Москве);
• лечебно-оздоровительные местности;
• объекты историко-культурного наследия и др.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

По действующему законодательству на земельные участки существуют следующие права:

• право собственности;
• пожизненное наследуемое владение;
• постоянное (бессрочное) пользование;
• аренда;
• безвозмездное срочное пользование;
• сервитут.

В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица Российской Федерации могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться исмсльные участки, не изъятые из оборота.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных; установленных особо, территориях Российской Федерации (ст. 15 ЗК РФ).

Право собственности граждан и юридических лиц на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением ограничений и иных условий, установленных законом п договорами. Данное право закреплено в Конституции РФ (ч. 2 ст. 36), и Г К РФ (п. 3 ст. 129, и. 3 ст. 209).

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения земельных участков в уставный (паевой) капитал юридического лица.

Для права собственности на земельный участок оценщик может рассчитывать следующие виды стоимости: рыночную, инвестиционную, ликвидационную.

Землевладелец участка на праве пожизненного наследуемого владения обладает правом владения , пользования и ограниченного распоряжения, т.е. может передать свое право по наследству (п. 1 ст. 266 ГК РФ).

Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Граждане, имевшие земельные участки в пожизненном наследуемом владении до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.
Право пожизненного наследуемого владения земельными участками в Москве до принятия нового Земельного кодекса предоставлялось гражданам домовладельцам, постоянно зарегистрированным в домах, принадлежащих им на праве собственности и расположенных на этих участках. В пределах МКАД земельные участки в пожизненное наследуемое владение предоставлялись площадью до шести соток, а за ее пределами — до 12 соток. Сверх указанных площадей земельные участки вышеуказанным гражданам предоставлялись в аренду. Находящиеся в пожизненном наследуемом владении земельные участки были неделимыми.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 г.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имевшие земельные участки на праве постоянного пользования до введения в действие ЗК РФ, имеют право приобрести их в собственность.

Договор аренды земельного участка — гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.

Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года или независимо от срока, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, заключается в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если он заключен на срок более года.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит специальных норм, посвященных договорам аренды земельных участков. Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ, ст. 22 и 46 ЗК РФ; ст. 9 и 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Существенными условиями договора аренды являются предмет и арендная плата. Срок не является существенным условием договора. Отсутствие указания на него означает, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды, кроме случая, когда собственником зданий, расположенных на земельном участке, является иное лицо, чем арендатор. В данном случае собственник зданий обладает преимущественным правом покупки или аренды данного земельного участка.

Различают следующие виды арендных ставок:

• контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;
• рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка пданном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять земельный участок в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договоры делятся на следующие большие группы:

• фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
• переменной арендной ставкой.

Пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях высокой инфляции. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности:

• индексируемой арендной платой, когда арендный договор предусматривает периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен;
• процентной ставкой от выручки арендатора, когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества.

В ходе оценки юридических прав, возникающих при заключении договоров аренды, оценщикам необходимо учитывать следующие факторы:

• соотношение контрактной арендной платы и рыночной арендной платы;
• длительность аренды;
• распределение расходов между арендодателем и арендатором.

В Москве в случаях, когда федеральными законами не устанавливается обязательность отчуждения земельного участка из собственности Москвы, предоставление в аренду является основной (преимущественной) формой распоряжения землями, находящимися в собственности города.

Договор аренды земельного участка заключается с победителем торгов (конкурсов, аукционов) ио продаже права на заключение договора аренды в соответствии с условиями этих торгов.

Земельные участки, на которых расположены не являющиеся капитальными строения, сооружения, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лег. Меньший срок договора аренды земельного участка может быть установлен исключительно по соглашению сторон.

Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.

Право безвозмездного срочного пользования. В безвозмездное срочное пользование земельные участки предоставляются в виде служебного надела работникам организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, природных заповедников.

Служебные наделы предоставляются работникам данных организации на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников но решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.

Еще одним элементом правового режима земельного участка является разрешенное использование.

Разрешенное использование земель — эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Ограничения — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен следующими ограничениями:

• запретом на изменение целевого назначения земельного участка;
• запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
• установленными требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами;
• запретом на размещение социально-культурных, коммунально- бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка. Например, в настоящее время сложились следующие формы разрешенного использования земельных участков под застройку в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель поселений:

— садовые и огородные земельные участки. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур. Разрешается их использование для отдыха и возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений,
— личное подсобное хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для веления личного подсобного хозяйства или крестьянско-фермерского хозяйства, с правом или без права возведения не капитального жилого строения, без права регистрации проживания в нем, и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории,
— дачные земельные участки. Категория — земли сельскохозяйственного назначения. Предназначены для отдыха. Разрешается возведение жилого строения, без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохо-зяйственных культур,
— земельные участки под индивидуальное жилищное строительство. Категория — земли населенных пунктов. Разрешается возведение жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений. Также разрешается выращивание сельскохозяйственных культур;

• запретом на продажу; сдачу в аренду или субаренду;
• запретом на изменение внешнего вида недвижимости;
• условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;
• иными ограничениями, установленными актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В Москве разрешенное использование земельного участка подтверждается актом разрешенного использования земельного участка, разрабатываемого и оформляемого уполномоченным органом исполнительной власти Москвы.

Акт разрешенного использования земельного участка должен содержать:

1 . Требования и ограничения к использованию земельного участка:

• разрешенные виды функционального использования земельного участка;
• ограничения высоты застройки, плотности застройки, иные требования и ограничения к использованию земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости;
• ограничение прав на использование земельного участка, в том числе публичные сервитуты, установленные в соответствии с законодательством, для земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости.

2 . Перечень нормативных правовых актов, зарегистрированных или учтенных в государственном градостроительном кадастре Москвы, определяющих разрешенное использование земельного участка.

3 . Сведения о предполагаемом или фактическом использовании земельного участка.
4 . Заключение о соответствии или несоответствии предполагаемого или фактического использования земельного участка требованиям и ограничениям к его использованию.

Сервитут — ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу.

Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274-277 Г К РФ и в ст. 23 3 К РФ.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сервитуты на земельные участки принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок является определенным ограничением прав самого собственника этой земли.
Различают публичные и частные сервитуты.

Публичные сервитуты устанавливаются законом или иным правомым актом Российской Федерации, ее субъекта, органа местного самоуправления для следующих целей:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• для забора воды, водопоя и других целей — водные сервитуты;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы и расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе;
• для свободного пребывания граждан в лесном фонде — лесные сервитуты.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, н также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Выплата соразмерной платы за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно), что может быть предусмотрено соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем сложения трех величин:

• реального ущерба;
• упущенной выгоды,
• убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Величина реального ущерба, который причинен собственнику в результате установления сервитута, определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, не обремененного сервитутом, и рыночной стоимостью земельного участка с имеющимся сервитутом.

Реальный ущерб возникает после установления сервитута при продаже земельного участка с имеющимся сервитутом.

Величина упущенной выгоды собственника земельного участка, обремененного сервитутом, равна неполученному доходу, который собственник земельного участка мог бы получить при отсутствии сервитута.

Упущенная выгода возникает при продолжении использования земельного участка после установления сервитута. Расчет величины упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных доходов.

Величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута, определяется путем сложения:

• сумм расходов, которые понес или должен понести собственник земельного участка, обремененного сервитутом, в соответствии с установленной законом или договором ответственностью перед третьими лицами, возникающей в связи с досрочным прекращением (>бязательств;
• сумм неполученных доходов собственника земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, которые собственник земельного участка мог бы получить.

Расчет соразмерной платы за сервитут предполагает следующую последовательность действий:

• определение правомочий собственника на земельный участок, обремененный сервитутом, и государственной регистрации права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом;
• характеристика сервитута, сведений о его государственной регистрации и об основаниях для выплаты соразмерной платы за сервитут;
• расчет величины соразмерной платы за сервитут.

Для расчета соразмерной платы за сервитут могут использоваться следующие методы.

Анализ парных продаж. Последовательность расчета:

• анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;
• нахождение парных продаж аналогичных земельных участков без сервитута и с сервитутом;
• определение разницы в цене продажи земельных участков с сервитутами и без сервитутов;
• расчет среднего значения по нескольким продажам.

Капитализация разницы в арендной плате. Последовательность расчета:

• анализ рынка сдачи в аренду аналогичных земельных участков;
• определение разницы в ставках арендной платы земельных участков без сервитута и с сервитутом;
• расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
• капитализация средней величины разницы в арендной плате для определения потери стоимости объекта, обремененного сервитутом.

Учет потерь в площади земельного участка. Последовательность расчета:

• определение площади земельного участка, подверженной влиянию сервитута;
• расчет коэффициента снижения полезной площади путем деления площади, подверженной влиянию сервитута, на общую площадь земельного участка;
• определение рыночной стоимости аналогичного земельного участка, не подверженного воздействию сервитута;
• определение снижения рыночной стоимости иод воздействием сервитута путем умножения рыночной стоимости земельного участка без сервитута на коэффициент снижения полезной площади.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок.

Неделимым признается земельный участок, который но своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона.

Чтобы продавать аграрную продукцию, либо заниматься животноводством, необходима земля. Покупать землю в собственность не всегда выгодно. Здесь многое зависит от ее географического расположения, а также статуса продавца. Какой фактор роста является для предпринимателя основным? Прибыль. Чтобы не разориться, составляется бизнес-план, оценивается капитал предприятия , тщательно продумываются расходы, сопоставляемые с доходами. Если расходы на покупку земли не окупаются, не стоит отказываться от идеи. Вполне возможно, что вам удастся найти выгодное предложение аренды. Чтобы не переплачивать арендную ставку, которая во многом зависит от «аппетита» собственника, необходима оценка стоимости аренды земли, чья методика зависит от целого симбиоза факторов. Эту процедуру рекомендуется проводить в случае с любой, особенно дорогостоящей арендой. Процедура в полной мере поможет выяснить, насколько корректна плата, которую вам назначил землевладелец.

Виды стоимости аренды

Стоимость и условия аренды земли у частных лиц и государства разнятся.Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, начисление арендной платы происходит с кадастровой стоимости объекта. В этом случае собственник здания, располагающегося на этой земле, получает возможность оспорить кадастровую стоимость участка, чтобы меньше платить за аренду. На землю, которая находится в собственности у частного лица, просто заключается договор аренды. На оценку рыночной стоимости данные различия не влияют, поскольку она всегда происходит одинаково.

Наличие разных видов стоимости - кадастровой, нормативной и рыночной, как раз и обусловлено такими разночтениями за один и тот же участок. Стоит отметить, что все виды стоимости связаны, и можно проследить, как они влияют друг на друга, хоть и рассчитываются по разным правилам.

Стоимость, определяемая государством

Нормативная стоимость - это более или менее постоянная величина, не поддающаяся влиянию рыночных изменений. Расчет стоимости производится в муниципальных управлениях и, как уже было сказано, зависит он от конкретных характеристик объекта, - целевого назначения и месторасположения. Земля имеет и категории, на назначение которых влияет факт реализации и невозможность передачи в аренду, либо другой вариант, когда земля может поступить в аренду частному лицу.

Существует и обязательная оценка стоимости земельных владений , название которой - кадастровая. Осуществлять ее могут только государственные ведомственные органы, а в расчете принимают участие важные, объективные факторы оценки, влияющие на цифру итоговой стоимости объекта.

Основными сведениями, на которых базируется кадастровая оценка, являются данные о границах владения, его площади, план территории. Эти параметры обязательны при расчете платежей по аренде. По сравнению с кадастровой стоимостью, рыночная рассчитывается с учетом факторов свободного рынка - спрос, предложение, популярность, экономические показатели и многое другое. На такие параметры, как потребительский спрос и предложение продавцов влияет комплекс факторов, которые подробно описываются в итоговом отчете.

Стоимость земли, расположенной в городе (к примеру, в Москве), считается нестабильной, т. к. на нее постоянно оказывают влияние факты, лишенные рациональности, необъективные параметры. Одно из таких условий - расположение, приближенное к главным городским улицам, либо району, где продается дорогая недвижимость. Сам район может не отличаться развитой инфраструктурой, но наличие в нем престижных старинных зданий, оценка квартир в которых показывает высокую рыночную стоимость, играет главную роль в ценообразовании.

Если существуют тенденции к будущему росту экономики, а значит и увеличению арендной стоимости, данное обстоятельство повышает итоговую цену.

Как рассчитывается стоимость аренды. Формулы

Формула, по которой производится расчет аренды от государственного органа:

Плата по аренде (налоговый сбор) = Кадастровая стоимость *Коэффициент

В свою очередь, коэффициент обладает 4-мя видами значений:

• 0,01% - для лиц, освобожденных от налогов или имеющих льготы;
• 0,6% - земли для аграрных целей, фермерства;
• 1,5% - для строительства жилых зданий, производственных комплексов, магазинов и т. д.;
• 2% - для добычи полезных ископаемых.

Формула расчета аренды, если землевладелец - частное лицо:

Аренда за год = Рыночная стоимость * Ставка рефинансирования ЦБ

В этом случае происходит расчет рыночной стоимости, величина которой может превосходить кадастровую. Стоимость аренды от частного лица нужно определить за полгода до вступления заказчика в права арендосъемщика. Сумма рефинансирования приравнивается к ставке ЦБ, актуальной на момент подписания договора. Приведем пример расчета рыночной стоимости аренды земли для предпринимателя, который решил открыть в городе бистро, для чего арендовал территорию у министерства. Кадастровая стоимость земли в данном районе - 400 000 рублей. Сумма умножается на коэффициент 1,5 %. Итог - 5500 рублей.

Независимая оценочная компания «ИНЕКС» оказывает услуги по всем видам оценки. Обращаясь к нам, вы гарантированно получаете наиболее точный результат, оперативно составленный отчет и полноценное консультирование от наших экспертов.

Экономическая ситуация в стране такова, что заниматься выращиванием и продажей сельскохозяйственной продукции стало очень выгодно. Но, как и в любом бизнесе, сначала необходимо рассчитать перспективы, затраты и получаемую прибыль, чтобы не ошибиться и не прогореть.

Если у вас достаточно денег для своего дела, можно . Но большинство людей не в состоянии этого сделать. Но необязательно приобретать землю, можно взять её в аренду. Сначала следует выяснить, как рассчитывается стоимость аренды земли, по каким законам она изменяется.

Как рассчитывается аренда

Первоначально нужно упомянуть, что взять землю в аренду у частника и у государства – это не одно и то же. Государство при назначении цены аренды ориентируется на объективные показатели ценности земли: её местоположение, целевое назначение, городские планы на землю. Частник или фирма могут ориентироваться на субъективные способы оценки аренды земли: «популярность» территории, коммуникации на ней, собственные интересы.

Поэтому необходимо разделять цену аренды на нормативную стоимость, кадастровую и рыночную. Каждая из них определяется по собственным правилам и влияет друг на друга. Первоначально поговорим об общих формулах, факторах, которые влияют на повышение или понижение аренды.

Размер любой арендной платы должен указываться в договоре.

Нормативная арендная плата

Стоимость устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из и её местоположения.

• для подсобного хозяйства – дачи;
• – пашни;
• промышленности – территории для строительства заводов;
• населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
2. Ценность участка для города, области . Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
   • инженерная и строительная ценность;
   • социальная, экономическая роль;
   • природные качества территории;
   • историческая и архитектурная ценность;
   • прочие параметры.

Стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 000 рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличаются. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в городской администрации или же в сельском совете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли, так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной.

1. При кадастровой оценке официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивает стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине, будет регулярно затапливаться.
6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая стоимость земли должна соответствовать рыночной. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуации в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные, и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами, нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали , открыть бизнес. Вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли, лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий, обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется: чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

В 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды на земли сельскохозяйственного назначения не только падала медленнее, но даже пошла в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, стоимость аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5% от ее оценочной кадастровой стоимости.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом, так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в 2019 году стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Формулы для расчета

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем — у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

А = К * %, где

• А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
• К – кадастровая стоимость земли;
• % — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

• 0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
• 0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
• 1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
• 2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

А = Ц * %, где

• А – арендная плата в год;
• Ц – рыночная цена земли;
• % – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% — ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Примеры расчетов

Возьмем Ивана Ивановича, решившего взять в аренду землю для ведения огородничества. Период аренды – май-сентябрь (включительно) 2016 года, рыночная оценка земли производилась в декабре 2015 (за полгода по правилам), договор заключался тогда же. Стоимость земли на лето 2016 оценена в 100 000 рублей.

1. Ставки ЦБ в 2015 – 8,25%.
2. Рыночная стоимость – 100 000 рублей.
3. Годовая оплата аренды = 100 000 * 8,25% = 8250 рублей в год.

За период с мая по сентябрь (5 месяцев) Иван Иванович заплатит 3 437 рублей и 50 копеек.

Возьмем другой пример – Сергей Петрович решил открыть небольшое кафе в городе. Землю для этого решил взять у областного правительства. Срок аренды – весь 2016 год, кадастровую оценку проводили в июне 2015 года и сразу заключили договор. Кадастровая стоимость земли составила 300 000 рублей .

1. Кадастровая цена – 300 000 рублей.
2. Коэффициент – 1,5%, так как строится кафе.
3. Годовая оплата = 300 000 * 1,5% = 4500 рублей

Актуальные нюансы аренды земельного участка

Помимо расчета арендной платы, необходимо решить множество других моментов, чтобы получить участок в свободное пользование. Подробные разъяснения о самых важных моментах покупки и аренды земельного участка, которые следует знать любому землепользователю — на видео.